不動産投資において日々物件検索をするなかで、テナント物件の売り情報を目にすることもあるだろう。だが、一般住居と異なり投資ノウハウなどがあまり出回っておらず、興味を惹かれるもののよく分からなくて結局スルーしてしまう、という方も少なくないのではないだろうか。
そこで今回は、小さなテナント物件を好むサラリーマン不動産投資家の「大家きよし」さんにテナント物件のメリット・デメリットや購入検討時に見ているポイントなどを聞いてみた。
【大家きよしさんプロフィール】
宮崎県在住、公務員として働く51歳男性。約20年前、母が相続した戸建の貸家を引き受ける形で不動産投資を開始。これまでに一棟モノ、区分、戸建やテナントとジャンルは幅広く、計8物件を運営。
現在は宮崎市中心部にテナントを3軒と、24室の中古RCマンションを所有中。家賃売上は月に約110万円で、うちテナント（兼住居含む）の売上は月に約40万円ほど。ニックネームの由来は自他共に認める”山下清”似であることから。
最初のテナントは新築の店舗兼住宅
テナントの魅力はまず何といっても”賃料の高さ”
大家きよしさんが初めてテナントを取得したのは約15年前、中心市街地の店舗兼住居および土地を祖母から相続したことがきっかけだった。
しかし、その物件は当時すでに築100年が経とうかという代物。一応入居はついていたものの、老朽化が激しいため解体し、1階がテナント、2階が住居となる複合物件を約2,000万円で新築した。テナントは月18.9万円、住居は月7.5万円で入居がつき、新築から約5年ほどは年間300万円以上の家賃売上となったという。現在はそれぞれ12万円、5.7万円と値を下げたものの、あと5年ほどでローンが完済となり、晴れて無借金物件となる見込みだ。
「この物件を持ってみて、テナントにはすごく魅力があると実感しました。テナントは基本的に空っぽの空間を貸すものなので、住宅設備等が不要でしたし、修繕やリフォームも（構造的なもの以外）基本的に不要です。
むしろあれこれ手を加えないほうが良いと思っています。理想の空間というのは、店舗をオープンされる方がそれぞれに作り上げるものですからね。コストが掛からないのに、1階と2階で家賃が倍以上も違います。高い家賃で貸せるというのは何といっても魅力的ですよね。」
もちろん、テナント物件には大きなデメリットもある。読者の方も想像に難くないだろうが、テナントはその特性上、ひとたび退去となれば経営に与えるダメージが大きくなりやすい。住居であれば空室対策として家賃を下げる以外にもリフォームでバリューアップしたり等の手段が講じられるだろうが、テナントの場合はそうもいかないようだ。
「もちろん値下げは空室期間の短縮に効果的ではありますが、じゃあこの賃料だったら確実に決まりますよね、みたいな下限がはっきりとは存在しないのもテナントならではの特徴ですね。浮き沈みがあって、どうしてもハイリスクハイリターン気味にはなりますね。融資のハードルも必然的に上がります」
テナント投資で大事なのは立地と入居者
所有することで街のにぎわいに寄与する喜びも
同じ面積でもより高い賃料を得られる一方で、浮き沈みも激しいテナント投資だが、きよしさんは今後も積極的にテナント物件を取得していきたい考えだ。
「購入検討する際は、まず立地は重視しますよね。商売のしやすい土地かどうか。そしてこれまでどんな入居者がいくらで借りてきたかチェックします。オーナーチェンジ物件の場合は現にそこで商売が行われているので、客として行って店の雰囲気を調査したりもします。
他業種のことは分からなくても、客目線で感じる素朴な感覚は他のお客さんにも共通することだと思うので、そのあたりも投資判断に加えています」
テナント物件は投資として以外にも大きな魅力があるという。それは所有欲が満たされる喜びと、入居者を応援する喜びといったものだ。
街に自分がオーナーのテナントがあり、そこで商売を行う入居者から家賃をいただき、時にみずからも客としてお金を使って商売を応援する。そんな営みから得られる喜びは何とも言えないものがあるそうだ。
「テナント物件への投資がおすすめかどうかは、好みが分かれるとも思うので一概には言えません。ですが、既にある程度物件を持ったうえで興味があれば、ポートフォリオに組み込んでみるのも面白いのではと思います。
テナント物件を探すとしたらテナント系に精通した不動産屋をあたるか、ネットであれば物件種別の店舗、事務所、工場や倉庫にチェックを入れてウォッチしてみてはいかがでしょうか」
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健美家編集部（協力：（たまあらい））
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